Je lepší bydlet v družstevním, nebo ve vlastním bytě?

Nabízí vám družstvo byt k odkupu a vy váháte, zda nabídku přijmout? Chcete si koupit byt a nevíte, zda raději investovat do družstevního, nebo vlastního?
Je lepší bydlet v družstevním, nebo ve vlastním bytě?
13.4.2006 0:00 |

Prozradíme vám, co které vlastnictví obnáší. Upozorníme vás na rozdíly při prodeji a převodu bytu, daňové otázky i případná rizika spojená s oběma typy vlastnictví.

Nejdříve si definujme, jaké jsou základní rozdíly ve vlastnictví družstevního bytu a bytu přímo vlastněném (tzv. bytu v osobním vlastnictví). Model družstevního bydlení stojí někde na rozhraní mezi bydlením vlastnickým a nájemním. Dům je v katastru nemovitostí obvykle evidovaný jako jeden celek vlastněný družstvem, které pronajímá jednotlivé byty svým členům (byty nejsou v katastru zapsány samostatně). Členové družstva tak nevlastní své byty přímo, tzn. nejsou evidováni coby vlastníci bytů, ale své byty „vlastní“ nepřímo tak, že mají členský podíl na družstvu, s nímž je spojeno právo na pronájem bytu. Členem družstva může být vždy jen jeden nájemník bytu, výjimkou jsou manželé. V případě bytů v osobním vlastnictví, jsou u jednotlivých bytů v katastru nemovitostí uvedeni přímo jejich vlastníci. K bytu v osobním vlastnictví může být v katastru nemovitostí zapsáno i více spolumajitelů.

Z družstevního bytu neplatíte daň z nemovitosti, přesněji řečeno neplatíte ji přímo, platí ji družstvo, ale je započítána v nájemném. Z vlastního bytu daň z nemovitosti platíte samostatně. V družstvu má nájemník obvykle jen jeden hlas (stanovy družstva mohou určit, že hlasovací práva odpovídají velikosti bytu), vliv na rozhodování o činnosti společenství u vlastníka roste s velikostí jeho bytu.

Bytové družstvo
má své stanovy a orgány (členská schůze, představenstvo a kontrolní komise). Rámcová právní úprava družstev včetně družstev bytových je uvedena v obchodním zákoníku, ale každé družstvo může ve svých stanovách práva a povinnosti svých členů odlišně specifikovat. Členy družstva mohou být fyzické i právnické osoby. Členové pak mají možnost prostřednictvím svého hlasu na členské schůzi ovlivňovat činnost „svého“ družstva, mají právo nahlížet do účetních dokladů družstva a samozřejmě mohou být také voleni do orgánů družstva.


Společenství vlastníků jednotek
(SVJ)
vzniká podle zákona v každém domě s nejméně pěti byty, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to nezávisle na vůli vlastníků bytových jednotek. SVJ má také své orgány (shromáždění a výbor) i stanovy. Právní úprava společenství vlastníků jednotek, její orgány a činnost je uvedena v zákoně o vlastnictví bytů. Podrobně jsme problematiku tohoto zákona rozebrali v článku Zákon o společenství vlastníků bytů hrozí

Platby spojené s bytem

Členové družstva platí nájemné, které zahrnuje poplatky za služby, fond oprav a případně splátku anuity. Anuita se hradí v případě, že družstvo vzniklo za účelem privatizace domů a dům splácí obci nebo městské části. Výše úhrad za služby a výše příspěvku do fondu oprav se v družstvu vypočítává na základě velikosti bytu. Čím větší byt nájemník obývá, tím vyšší jsou jeho poplatky.

Vlastníci za byt logicky neplatí žádné nájemné, hradí „jen“ poplatky za služby (elektřina, plyn, vodné, stočné), ale také platby spojené se správou domu do fondu oprav, v němž se shromažďují prostředky na údržbu, opravy a rekonstrukce společných částí domu. Podobně jako v družstvu i ve společenství se výše plateb odvozuje od plochy bytu a podílu na společných částech domu.

Prodej a převod bytu

Družstevní byt můžete „prodat“ bez souhlasu družstva. Ačkoli se často používá termín prodej bytu, správně jde o převod členství v bytovém družstvu s právem na nájem bytu. K převodu členského podílu dochází v okamžiku, kdy příslušné družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu členství a písemný souhlas nového člena družstva. Smlouva o převodu by měla být písemná, ale zákon nevyžaduje (a neměly by ani stanovy družstev) ověření podpisů či jiné formality. Převod členského podílu nepodléhá dani z převodu nemovitostí, podrobně jsme se tomuto tématu věnovali v článku Daně: kolik zaplatíme za převod družstevního bytu? Na rozdíl od „prodeje“ pronájem družstevního bytu podléhá schvalování družstva, které jej navíc může podmínit i úplatou (podle konkrétních stanov).

Vlastník může se svým bytem nakládat libovolně, ovšem jeho prodej podléhá zdanění. Daň z převodu nemovitosti platí prodávající, příjem musí vykázat v daňovém přiznání a cenu bytu navíc doložit znaleckým posudkem. Při prodeji bytu v osobním vlastnictví je nutné nového majitele zapsat do katastru nemovitostí. Nejen, že je s převodem bytu ve vlastnictví více „papírování“ než při převodu družstevního bytu, ale v některých lokalitách České republiky trvá tento převod poměr dlouho, např. v Praze to může být i více než 5 měsíců.

Naopak výhodou je, že kupovaný byt ve vlastnictví můžete současně použít jako zajištění pro případný úvěr. Na koupi družstevního bytu vám sice hypoteční banky už také půjčí, ale do zástavy budete muset sehnat jinou nemovitost. Jako určitá nevýhoda bytu ve vlastnictví může být i to, že vlastník je zapsán v katastru nemovitostí, který je veřejně přístupný. V případě družstevního bytu je v katastru zapsáno družstvo jako celek.

Rizika aneb kdy můžete o byt přijít
Bytové družstvo i společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou. V případě špatného hospodaření nebo platební neschopnosti družstva či společenství mohou důsledky odnést jak nájemníci, tak vlastníci. Družstvo za porušení svých závazků odpovídá celým svým majetkem. Jestliže na něj bude vyhlášen konkurz, dům patřící družstvu se všemi byty se stane součástí konkurzní podstaty, dojde ke zrušení družstva a jeho členové ztratí výsady zakotvené ve stanovách. Exekucí sice nedojde k zániku nájmů jednotlivých bytů, ale nájemníci ztratí právo podílu na majetku a nový majitel domu jim byty pak „jen“ pronajme v souladu s ustanoveními občanského zákoníku.

Obdobně, pokud si společenství vlastníků např. vezme úvěr na potřebnou rekonstrukci domu, majitelé jednotlivých bytů ze zákona ručí za závazky společenství až do výše ceny své jednotky. Nadto, jestliže vlastník bytu souhlasil s tím, aby byl jeho majetek použit jako zástava k úvěru, při platební neschopnosti společenství riskuje nejen finanční ztrátu, ale i ztrátu střechy nad hlavou. Zastavený byt může být prodán v dražbě.

Který typ vlastnictví bytu je tedy „lepší“?

V zásadě jsou s nájmem družstevního bytu spojena obdobná práva a povinnosti jako v případě bytu v osobním vlastnictví. Ovšem, jak je zřejmé z výše uvedených řádků, rozdíly mezi družstevním a vlastním bytem přece jen existují. Při rozhodování, zda přijmout nabídku odkupu bytu od družstva a stát se jeho vlastníkem, nebo zda koupit byt družstevní či vlastní, záleží hlavně na tom, co od vlastnictví bytu očekáváte.

Pokud chcete byt pronajímat (tzn. máte jej jako investici), je lepší pořídit si byt vlastní, družstvo s pronájmem nemusí souhlasit, případně jej může i zpoplatnit. V případě, že budete v bytě bydletlze uvažovat o obou variantách. Počítejte s tím, že byty ve vlastnictví jsou o něco dražší než byty družstevní. Při koupi družstevního bytu se určitě ptejte, zda je splacena anuita. Pokud není, počítejte s vyššími měsíčními náklady. Když nemáte celou hotovost, může být výhodné, že např. 200 000 Kč z ceny bytu budete splácet postupně. V družstvu si ušetříte i starosti s placením daně z nemovitosti. Naproti tomu osobní vlastnictví je z hlediska nakládání s majetkem jednodušší, majitel si v rámci dodržování dobrých mravů (tzn. pokud svým konáním neomezuje ostatní vlastníky) může dělat de facto cokoli. V článku byly částečně použity texty advokáta Tomáše Pelikána, který v loňském roce získal ocenění za druhé místo v soutěži Právník roku 2005 v oboru nemovitostí.

Autor: Kateřina Boušová
Uvedeno ve spolupráci se serverem Peníze.cz

Autor článku: Kateřina Boušová
Zdroj: Ženy.cz

Komentáře

DIALOG
nápověda
Potvrzení
zavřít
Upozornění