Rekonstrukce krok za krokem
Před koupí a zahájením rekonstrukce a přestavby staršího domu je nutné vzít v úvahu řadu aspektů, které se promítnou jak do možností a rozsahu stavebních zásahů, tak do způsobu, jak bude v budoucnosti stavba užívána. Lze je rozdělit do dvou skupin. Zaprvé jsou to stavebnětechnické věci, druhou oblast bychom mohli označit za právně vztahovou.
Architekt Svatopluk Sládeček z brněnského ateliéru New Work se podílel na desítkách rekonstrukcí, jejichž výsledkem byly pozoruhodné architektonické počiny, a pokud jde o přípravu rekonstrukce domu, dobře ví, o čem mluví. „V první řadě doporučuji zkontrolovat soulad s územním plánem. Pokud totiž něco vypadá jako rodinný dům, ještě to neznamená, že to je v souladu s územním plánem. Může se stát, že v místě územní plán vymezuje území pro jinou stavbu než obytnou, komunikaci apod.,“ doporučuje architekt Sládeček a varuje, že při podcenění této informativní části přípravy pak může být velkým problémem povolení na rekonstrukci a přestavbu.
„To, zda je stavba v souladu s územním plánem, se potenciální investor dozví na stavebním úřadu, ale územní plány jsou přístupné i na internetu,“ říká Svatopluk Sládeček. Podle práva lze žádat o změnu územního plánu, to ale architekt nedoporučuje: „Teoreticky to jde, ale jedná se o záležitost minimálně na dva roky. A to pouze tehdy, když vše jde velmi hladce, což ale většinou nejde. Pokoušet se o to má smysl jen tehdy, když nespěcháte na realizaci a koupi berete spíš jako investici pro příští generaci. Pak se lze do takového boje pustit.“
Druhým bodem, jemuž by měla být před koupí nemovitosti věnována pozornost, je napojení na inženýrské sítě. A pokud není, pak zjistit, kde jsou sítě dostupné a jakého charakteru jsou pozemky, na nichž se nacházejí – hlavně to, kdo pozemky vlastní a jestli se tudy dají sítě vést. I tady je určující platný územní plán. Inženýrské sítě zahrnují přívod elektřiny (nízké napětí), kanalizaci, vodovod, plyn, případně kabel pro telefon, internet nebo TV.
U elektřiny není v běžné zástavbě problém, ale na vzdálenějších parcelách rozvodné závody mohou kvůli nedostatku příkonu pro uvažovaný dům po stavebníkovi požadovat příspěvek na elektrifikaci nebo na instalaci nové transformační stanice. Obdobná situace nastává i v případě přípojky na vodovod a kanalizaci – tady příspěvek na zbudování požadují obce. Ceny přípojek jsou úměrně závislé na vzdálenosti napojení.
Válka se sousedy může být nekonečná
Zdánlivě méně náročnou součástí zjišťování toho, jak bude rekonstrukce náročná, jsou sousedské vztahy, Svatopluk Sládeček ale varuje před jejich podceněním. Ať už jde o stavbu menší (do 150 m2), přístavbu anebo stavební řízení spojené s větším zákrokem, vše je spojeno s reakcí sousedů. Pokud sousedé nejsou se stavbou smířeni, mohou se spory táhnout léta, může jít třeba jen o stínění a vydání povolení lze blokovat roky. A dokonce to ani nemusí být přímý soused,“ říká architekt Sládeček, podle něhož může být zdrojem problému a následných průtahů třeba i soused přes cestu, který může blokovat příjezdovou komunikaci.
Sousedské vztahy by si měl každý investor spolehlivě ošetřit, než se do stavby pustí. Proti tomu, jaké z nich mohou vyplynout potíže, jsou ostatní stavební záležitosti – třeba narušení stavby apod. – jen banality, které lze vyřešit,“ konstatuje Svatopluk Sládeček.
Při povolování stavby mohou být omezením kromě striktně daného územního plánu i místní specifika. Obec má například zpracovaný regulační plán, u kterého vyžaduje dodržovat u staveb tvarová a výšková omezení, některé obce například předepisují sedlové nebo šikmé střechy apod. Tato omezení by měla mít formu nezávazných doporučení a striktní by měla být například pouze tehdy, pokud jde o památkovou ochranu – obce si ale v tomto směru často zákon „ohýbají“ pro svou potřebu a jejich komise protiprávně omezují stavebníky. Podle Svatopluka Sládečka je boj proti takovému postupu podobně riskantní jako vleklé sousedské spory.
„Ke stavebnímu řízení se tak jako v případě sousedů žádá souhlas obce. A když se stavební komisi nelíbí, snaží se nějak projekt znásilnit – to je poměrně časté, přestože je to v podstatě protiprávní. Nemá s tím ale smysl bojovat, pokud si klient nemůže dovolit vleklé průtahy spojené se sporem. Lze to udělat v případě, že jde investorovi a architektovi o nějaký výrazný tvůrčí čin, tehdy má smysl bojovat a občas se to děje – a pak se zpravidla podaří prorazit. Většinou si ale nikdo nechce dovolit stavbu zdržet, protože se to může dost prodražit,“ říká k problémům s obcemi architekt Sládeček.
Pozor na zásadní praskliny
Druhou, rozsáhlou oblastí, jíž je před rekonstrukcí třeba věnovat pozornost, je technický stav domu. K první prohlídce by si měl investor přizvat odborníka a zaměřit by se měli hlavně na to, jestli stavba nemá zásadní konstrukční praskliny.
„To, že se domy hýbou a že se hýbá podloží, je normální, každý dům má praskliny. Jde ale o to, aby nebyly prasklé od základů. Závažné jsou například praskliny u nadpraží, to totiž znamená, že stavba je prasklá v základech, v uložení stavby. To představuje vždy velký problém, protože s opravou se musí začít právě tam dole. Pokud jsou vážně poškozeny základy, nikdy už nepůjde o malou opravu. A dělat pod starou stavbou nové základy je náročná a neefektivní práce,“ říká o zkušenostech s rekonstrukcí Svatopluk Sládeček.
Odborník by měl tyto vady spolehlivě poznat, i když prodejce se je snaží třeba zamaskovat – i na staré omítce lze praskliny poznat. Většina prasklin ale není podle Svatopluka Sládečka konstrukčních a může za to i skutečnost, že prostorová tuhost starých staveb nebývá úplně dobrá, protože se dříve neřešila.
„Velmi záleží na kvalitě podloží. Když se dům stavěl a podklad byl homogenní, dům vlastní vahou dosedl. Pak jej stačí jen stáhnout věncem, aby byla prostorová tuhost zajištěna,“ říká Svatopluk Sládeček, podle kterého může být příčinou poškození starších staveb, pokud se v blízkosti domu stavěla třeba silnice, jezdí tam tramvaj nebo pokud někdo vysušil a snížil hladinu spodní vody a dům pak třeba po padesáti letech dosedl a popraskal. To vyžaduje generální opravu, jinak hrozí, že stavba dál bude praskat.
Vlhkost je řešitelný problém
Častým problémem starších staveb je vlhkost, ta ale podle architekta Sládečka nebývá tak kritická, velkým problémem je pouze tehdy, když je vysoká hladina spodní vody. Vlhkost je voda vázaná na póry či kapiláry stavebních materiálů, zemin a ostatních pórovitých látek, případně voda ve vzduchu. Nadměrnou vlhkostí zdiva rozumíme vlhkost zdicích materiálů, která podstatně zhoršuje vlastnosti, statickou a tepelnou či estetickou funkci zdiva. Při kritické vlhkosti dochází k rozpadu povrchu zdiva a omítek. K volbě sanační metody je nutno znát druh a množství vody ve stavební konstrukci a souvislost úrovní jednotlivých podlaží a okolního terénu, skladbu nejbližšího okolí budovy. Po provedení průzkumu lze vybírat metodu sanace.
Nepřímé principy sanace
- odvodnění základové spáry drenáží
- tvarování povrchu terénu v okolí objektu
- vytvoření hydroizolačních clon v horninovém prostředí
- větrání budov a místností vysoušení vnitřních povrchů konstrukcí
Přímé metody sanace
- vkládáním hydroizolace do proříznuté spáry – metody mechanické
- napouštěním zdiva chemickými prostředky – metody chemické
- vzduchovou dutinou
- elektroosmózou
Je lepší se s domem smířit než s ním bojovat
Podle Svatopluka Sládečka většinou stačí ošetřit okolí domu, pořádně odvést dešťovou vodu, vybrat podlahy, dát vrstvu, odvětrat – a pak ani není třeba podřezávat. „Žádné hydroizolace nejsou věčné, běžný dům, který má alespoň kamenné základy a je v normální nepodmáčené hlíně, se dá ošetřit bez dodatečného vkládání hyroizolace,“ říká architekt Sládeček. Pro investora je podle něj také lepší se s určitými vlastnostmi starší stavby smířit, než s nimi za každou cenu bojovat. Pokud je ve starém domě sklep mokrý kvůli spodní vodě, nikdy se nestane plnohodnotnou místností a je lepší se s tím smířit. Jinak je potřeba vybagrovat znova základy a postavit je celé dnešními technologiemi.
„Některé věci nelze odstranit a vyřešit navěky. To ale není nevýhoda – když však z vlhkého sklepa chci udělat pokojíček, je to nesmysl. Dům zničím – buď vlhkost uzavřu v konstrukcích a vytlačím ji nahoru, nebo musím celé základy postavit znova. Pokud nechci respektovat zvláštnosti starého domu, nemá cenu si jej pořizovat, ale spíš uvažovat o novostavbě. Jinak dojdu do stavu, kdy stejně v podstatě budu realizovat novostavbu a využiji třeba jen desetinu původní stavby, ostatní bude novostavba. A v pořizovacích nákladech pak taková rekonstrukce vyjde dráž než novostavba,“ vysvětluje architekt.
Územní plán
Územní plán (ÚP) je klíčovým dokumentem – na stavby, které nejsou v souladu s ÚP, nesmí žádný úřad vydat územní rozhodnutí nebo stavební povolení. ÚP schvalují zastupitelstva obcí nebo zastupitelstva krajů. Aktuální územní plán musí být veřejně přístupný na příslušném obecním nebo krajském úřadě, ÚP bývají přístupné i na internetových stránkách příslušné obce či kraje.
PŘI REKONSTRUKCI POZOR NA:
OKNA
Výměna oken je při rekonstrukci nemovitostí poměrně častým jevem, protože životnost oken je oproti zděným partiím budov značně omezena. Okna zkrátka vydrží méně než stěny. Stavebníci při výměně nejčastěji chybují výběrem a instalací. Nevhodnost výběru oken se týká materiálu, barvy, velikosti či tvaru – jinými slovy, okna se na budovu esteticky nehodí. Pak se setkáváme s plastovými či hliníkovými okny na domech z minulého století nebo dokonce na starých roubenkách.
Další chybou je instalace okenních rámů a skel s neodpovídajícími vlastnostmi, tepelnětechnické parametry oken by měly odpovídat tepelněizolačním parametrům stěn. Bylo by ekonomicky nevýhodné a zbytečné instalovat okna s nízkoenergetickými parametry do domu s tepelně „horšími“ stěnami. Hodně záleží též na kvalitě instalace oken do stavebních otvorů, což často degraduje kvalitní okna o několik tříd. Nejhorším prohřeškem je místo kvalitního těsnění použít při instalaci oken lacinou montážní pěnu.
FASÁDA
Povrch fasády nejčastěji ošetřujeme fasádními omítkami a nátěry, ale při rekonstrukci je třeba nejprve zajistit soudržný podklad, například mechanicky a potom penetračním nátěrem. To v praxi znamená, že pomocí kladiva nebo tlakového čerpadla a vody odstraníme veškerou nepřilnavou a uvolněnou omítku. Teprve pak je možné pustit se buď do opravy, nebo v některých případech i do zbrusu nové omítky – záleží na stupni poškození a stavu původní fasády.
U nás jsou nejvíce rozšířeny minerální fasádní omítky, ale ty mají vysoký stupeň nasákavosti, proto se musejí chránit proti dešti dodatečným, omyvatelným nátěrem. Oproti tomu disperzní omítky jsou velmi vodoodpudivé, aplikují se v tenké vrstvě a nevyžadují dodatečné svrchní nátěry. Měli byste ale vědět, že tyto omítky nejsou příliš vhodné pro rekonstrukce starších domů, protože je nutné zcela odstranit původní nátěr, v některých případech dokonce podkladovou omítku udělat novou. Na vlhkem poničené fasády použijte sanační omítky.
ZATEPLENÍ
Při zateplování se nejčastěji chybuje použitím nekompatibilních materiálů, nevyhovujícím podkladem pro izolaci, chybným výběrem materiálu, nedodržením technologických postupů, nevhodným provedením základní vrstvy, nesprávným způsobem lepení a kotvení desek a také chybami při konečné úpravě. Vážným nedostatkem je i absence technického dozoru, který by zamezil vzniku chyb a nedodržování předepsaných technologií. Prvním krokem je zvolit správnou skladbu zateplení. Nejde jen o tloušťku izolace, ale i o vhodné hmoždinky, jejich počet, délku a řadu dalších aspektů.
Například na zateplení z kamenné vlny by měla přijít vždy jen silikátová nebo silikonová omítka, která umožní izolaci propouštět vodní páry. Častým problémovým místem při zateplení bývá sokl, který vyžaduje izolaci nenasákavou a odolnou vůči vodě – soklovou desku, nejlépe do výšky půl metru nad úroveň terénu. Aby nedocházelo k tepelným mostům, promrzání a tvorbě plísní, je třeba dům izolovat minimálně 300 mm pod úroveň podlahy a 800 mm pod úroveň terénu.
STŘECHA
Základem dobré střechy je kvalitní projekt. Stavět bez projektu a řešit ho až dodatečně znamená nejen potíže na stavebním úřadě, ale i problémy s celou konstrukcí střechy. Na střechu patří jen prvotřídní materiál od renomovaného výrobce. Upřednostněte systémové řešení zahrnující všechny potřebné doplňky i okapový systém. Stavbu to zjednoduší i zrychlí, systém stavebnice navíc obvykle poskytuje i jistotu správného zabudování.
Krytinu vybírejte nejen podle vlastního vkusu, ale především podle konstrukce, sklonu a členitosti střechy. Komunikujte s výrobcem nebo prodejcem krytiny, chtějte poradit při výběru krytiny a požadujte přípravu kladečského plánu, doporučení na proškolené klempíře a pokrývače. Dbejte i na to, kolik let je firma na trhu a zda má kamenné prodejny. Vždy trvejte na písemné smlouvě s jasnými pravidly týkajícími se použitého materiálu, ceny, termínu předání díla i reklamačních
Výběr pozemku
Volba pozemku určí možnosti stavby i způsob užívání domu a při výběru je třeba se seznámit s územním plánem. Orientace pozemku určí osvětlení domu, ale i jeho energetickou bilanci. Tomu je pak přizpůsobena celá koncepce stavby. Významným faktorem je také svažitost nebo rovinatost pozemku – ve svahu se mohou práce prodražit nutností mnohem většího objemu terénních prací nebo stavby opěrných zdí. Vnitřní dispozice je rovněž ovlivněna okolní zástavbou, vzájemné odstupy staveb jsou definovány stavebním zákonem, a to takto: mezi jednotlivými domy musí být dodržena vzdálenost sedm metrů, přičemž vzdálenost od hranic pozemku musí být alespoň dva metry. Ve zvláštních případech je možno odstup snížit na čtyři metry, ale v protilehlých zdech nesmí být umístěna žádná okna obytných místností.
Článek vyšel v časopise Bydlení, stavby, reality.
