Jak nepodlehnout vábení neseriozních realitních kanceláří

Kupujete-li či prodáváte nemovitost, určitě máte zájem, aby se celý obchod bezpečně uskutečnil. Opatrnost je na místě, protože většinou jde o celoživotní úspory nebo v případě úvěru o celoživotního zadlužení. „Podvodů s byty bylo v Česku již mnoho a lidé při jejich koupi přišli jak o peníze, tak i o možnost bydlet v novém domě či bytě,“ dokládá Ing. Ivan Žikeš, prezident Asociace realitních kanceláří ČR. Pokud proto patříte mezi ty, kteří o koupi či prodeji nemovitosti uvažují, máte v zásadě tři možnosti, jak obchod realizovat - přes realitní kancelář, s pomocí právního zástupce či zcela sami.

Na otázku, zda realitku ano či ne, můžete narazit třeba ve chvíli, kdy vám majitel bytu, který chcete koupit, nabídne obejít realitní kancelář s příslibem nižší ceny. Neukvapujte se a zjistěte si průměrné ceny obdobných bytů v téže oblasti, cenové rozdíly mezi byty v původním stavu a po rekonstrukci, důkladně prozkoumejte stáří a stav domu. To znamená zateplení, rekonstrukci či střechu. V bytě si prohlédněte stoupačky, jádro, podlahy, stěny, kuchyňskou linku, okna a sklep. To všechno může v budoucnu kvůli možným rekonstrukcím navýšit vaše výdaje i o desítky tisíc korun. Důležitá je také poloha a orientace, dostupnost městské hromadné dopravy, ale i taková nenápadná věc, jako jsou chystané změny ve městě či obci. Třeba jestli se neplánuje v okolí domu stavba velkého nákupního centra, benzínové pumpy či čtyřproudový městský okruh. „Tyto informace můžete získat na odboru výstavby příslušného obvodního nebo městského úřadu, “ doporučuje právník Rostislav Neumann.

* Pokud vás realitní kancelář tlačí do uzavření obchodu a nechá vám na rozmyšlenou jen několik hodin s tím, že má i další zájemce, není seriózní. V takovém případě se vyplatí nekoupit nic, než dělat ukvapená rozhodnutí pod tlakem.

• Další »specialitou« neseriózních kanceláří je zadržování peněz klientů. Ve chvíli, kdy pošlete peníze na účet firmě, jejíž jednatel vám po měsíci tvrdí, že jim nic nepřišlo, nevyplašte se. V bance dostanete potvrzení o provedení dané transakce z vašeho účtu na účet realitní kanceláře. Pak už většinou stačí jen pohrozit trestním oznámením nebo kontrolou z finančního úřadu a peníze se jako zázrakem objeví.

• Daň z převodu nemovitosti platí ze zákona prodávající. Je to částka odpovídající třem procentům z ceny uvedené ve znaleckém posudku, vyhotoveném pro finanční úřad. Provizi realitní kanceláři hradí většinou kupující. Není žádný závazný předpis, který by stanovil výši provize, tj. odměny za zprostředkování realitní kanceláří. Asociace realitních kanceláří České republiky doporučuje výši provizní sazby za prodej či koupi v rozpětí od 3 do 6 procent ze smluvní ceny. Neplaťte víc!

Pramen: Asociace realitních kanceláří ČR : Brevíř návštěvníka realitních kanceláří |

Jak se tedy při koupi nemovitosti rozhodnout? Cesta koupě přes realitní kancelář je trochu jistější. Mělo by se ovšem jednat zavedenou a spolehlivou kancelář.  Spolehlivost například dokládá sídlo realitní kanceláře, profesionalita a jednání makléřů i poskytnutí informací o celém průběhu obchodní transakce (od podpisu smlouvy, detailní dokumentace až po výpis z obchodního rejstříku). Vybírat realitku jen podle webových stránek, nemusí vždy dopadnout dobře. Ani největší realitní kanceláře na trhu nejsou vždy zárukou nejlepších služeb. Nechte si proto poradit od známých, jaké mají zkušenosti. Nadsázka a superlativy jsou totiž pro makléře denním chlebem. Vychvalují nemovitost až do nebe a téměř vždy zdůrazňují jen přednosti, mínusy odsouvají do pozadí.

Několika základními pravidly se nicméně musíte řídit, ať už budete jednat sami či s pomocí realitky nebo vlastního právníka. Hlavní pravidlo je, aby dům nebo byt byl zapsán v katastru nemovitostí. „Vlastnictví bytu lze nabýt, pokud je byt jako samostatná bytová jednotka zapsán do katastru nemovitostí. V žádném jiném případě není možné se stát vlastníkem bytu. Nevěřte tedy ujištěním realitních kanceláří či prodávajících, že i když byt není v katastru nemovitostí samostatně zapsán, stanete se jeho vlastníkem. Obvykle jde o nejrůznější protiprávní triky,“ vysvětluje Pavel Michl z Českomoravské realitní, a.s. Vlastnictví k nemovitosti přechází na kupujícího teprve vkladem do katastru nemovitostí, nikoli pouhým uzavřením smlouvy. Do té doby je vlastníkem stále prodávající. Interval mezi podpisem smlouvy a vkladem do katastru ale může být poměrně dlouhý, protože závisí na rychlosti řízení u příslušného katastrálního úřadu.

„Máte-li zájem o konkrétní nemovitost a požadovaná cena vám vyhovuje, vyžádejte si u realitky popis všech vztahů, důležité informace, zejména pak o majetkoprávních břemenech, případně zástavním právu,“ prozrazuje další pravidlo Vojtěch Krátký, regionální ředitel RE/MAX Czech Republic. Podle něj byste se měli důkladně seznámit s aktuálními technickými údaji o nemovitosti a zjistit, zda má daná kancelář k nemovitosti exkluzivitu. „Pokud nemá, může se vám stát, že tentýž byt nebo dům nabízejí i další kanceláře a než si zajistíte potřebné finance, bude vaše vysněné bydlení prodáno,“ dodává Krátký. Nelitujte času a určitě si zajeďte vybraný objekt osobně prohlédnout. Zejména pokud kupujete dům, přizvěte s sebou odborníky: architekta a statika. 

Neméně důležitým pravidlem, které je potřeba ohlídat je i uzavření kvalitní kupní smlouvy se všemi údaji jako je cena, splátkový kalendář, sankce za nedodržení smlouvy, způsob převodu peněz. „Pokud bude vše v pořádku, budete pravděpodobně požádáni o složení kauce na základě smlouvy mezi vámi a realitní kanceláří. Smluvenou částku uložte na depozitní účet, buď u realitní kanceláře nebo do notářské či advokátní úschovy až do doby, kdy katastrální úřad převede nemovitost na vás – kupce,“ říká makléř Petr Bárdoš z RE/MAXu. Dejte pozor, abyste peníze neuschovávali jen v trezoru realitky, protože ta na rozdíl od advokáta není pro tento případ pojištěná (Čtěte více v článku Snadný způsob, jak se zajistit proti podvodníkům).

Při převodu peněz prodávajícímu se držte také následujícího pravidla, které by mělo být uvedeno v kupní smlouvě: dohodnutý podíl z celkové částky zaplatíte po zápisu do katastru nemovitostí a zbytek až po vyklizení a uvolnění bytu. Abyste měli větší jistotu, že vám prodávající byt v určitý den uvolní, můžete do smlouvy zanést, že za každý den prodlení vám zaplatí sankční pokutu. A ještě jeden podstatný detail, na který upozorňuje Ivan Žikeš: „Jestliže prodávající byt vyklidí třeba po měsíci či dvou, není od věci, aby případné již existující pojištění domácnosti vinkuloval ve váš prospěch. Může se stát, že byt například vyhoří, a pokud by pojistka nebyla vinkulována na vás, zisk z ní by inkasoval prodávající.“

Autor: Táňa Chadrabová
Uvedeno ve spolupráci se serverem Peníze.cz

Autor: Ženy - E15