Úvěr na bydlení? Ale jaký a jak?
Vysoké ceny nájemního bydlení na deformovaném českém trhu
vyústily do dynamického růstu nemovitostního trhu a vlastnického bydlení.
Současně s poklesem úrokových sazeb a rozvojem úvěrových možností začaly také
klesat nájmy jednotlivých bytů. Ekonomické souvislosti se prosadily a vlastnické
bydlení začalo zcela jasně nahrazovat předražené ceny tržních nájmů.
Částky v řádech až miliónů pro koupi vlastního bydlení však
nemá jentak někdo ve slamníku nebo na běžném účtu a obvykle ani v dalších
aktivech. Proto se také velmi rozvíjí poptávka po půjčkách na bydlení. Banky a stavební spořitelny se předhánějí v tom, kdo rychleji, kdo výhodněji, kdo více a kdo
na menší bonitu. Co se ale pod některými termíny skrývá a jaké jsou základní
principy jednotlivých produktů?
Hypoteční úvěr: jednoduchý
Principem hypotečního úvěru je půjčka,
kterou zajistíte nemovitostí. Nejčastěji jde o půjčku na pořízení vlastního
bydlení, které zajistíte právě pořizovanou nemovitostí. Méně častý, ale rozhodně
ne neobvyklý je úvěr na další nemovitost nebo družstevní byt (přesněji
podíl ve družstvu), který zajistíte jinou nemovitostí, obvykle již vlastní.
Americká hypotéka | Nejde o klasický hypoteční úvěr na bydlení, ale přesto ho na bydlení použít lze. Princip je podobný jako u hypoték. Půjčíte si peníze a zaručíte úvěr nemovitostí. Rozdíl je, že peníze můžete použít na cokoliv a bance účel nesdělujete. Americká hypotéka je tedy neúčelový hypoteční úvěr. Úročení je ale o něco vyšší než v případě pořízení nemovitosti. |
Úvěr lze nastavit podle nejrůznějších parametrů: výše (až 100 %
ceny nemovitosti), doba splácení (do 30 let), úroková sazba (2,60 – asi 6
%) a doba její fixace (1 – 30 let), přičemž po vypršení fixační doby vám novou
sazbu stanovuje banka. Za vyřízení a poskytnutí se obvykle platí poplatek v řádu
několika tisíc Kč. Za vedení úvěrového účtu se pak platí poplatek ve výši 100 –
200 Kč měsíčně, čímž banky dotují své relativně nízké a sledované úroky, kterými
se trumfují v konkurenčním boji. Pro poskytnutí úvěru postačí dostatečně
hodnotná nemovitost do zástavy a dostatečně vysoký příjem, abyste mohli bez
ohrožení existence sebe a rodiny splácet.
Úvěr ze stavebního spoření
Stavební spoření se i v ČR
postupně stále více přeměňuje v nástroj, který je využíván k řešení
finančních potřeb. Stále více klientů nejen spoří, ale také si půjčuje. Oproti
hypotékám je úvěr ze stavebního spoření jasnou a stabilní záležitostí. Na
začátku uzavřete smlouvu s určitou cílovou částkou, která pak vymezuje maximální
objem peněz, který můžete využít. Cílová částka se skládá z naspořené částky,
státní podpory, úroků a úvěru. Úvěr čerpat nemusíte, ale své peníze můžete
vybrat až po uplynutí takzvané vázací doby, která je 6 let (u smluv do
konce roku 2003 to bylo 5 let).
Naopak na úvěr máte nárok, splníte-li tři základní podmínky:
spoříte minimálně 2 roky, máte naspořeno nejméně 40 % toho, co chcete celkem
půjčit, a splňujete minimální výši takzvaného hodnotícího čísla, které je
prakticky jakýmsi koeficientem pořadí klientů. (O hodnotícím čísle si můžete
podrobněji přečíst v článku Tajemné hodnotící číslo.) Úrokovou sazbu (dnes orientačně pod 5 %) úvěru znáte již
při podpisu smlouvy a je pro spořitelnu závazná po celou dobu trvání úvěru.
Poplatek za vyřízení úvěru je obvykle 1 % z jeho výše a za vedení účtu se platí
řádově 10x méně než u hypoték. Stavební spoření je pro méněpříjmové skupiny
dostupnější než hypotéka.
Meziúvěr, překlenovací úvěr
Dnes je ale
samozřejmě velký zájem o půjčku ihned. Kdo nesplňuje podmínky pro přidělení
řádného úvěru, může využít překlenovací úvěr, neboli meziúvěr.
Vlastní nebo nájem? | Jít do vlastního, nebo nájemního? Je to levnější nebo lepší nebo snad moderní? A je rozumné podlehnout bezhlavě možnosti zadlužit se? Přečtěte si článek Proč \\ nechci byt na hypotéku. |
Meziúvěry začínají již od nulové akontace
a mají úrokové sazby na úrovní podobné úvěrům (někde i nižší, akční slevy a
podobně, jinde zase vyšší). Ostatní podmínky jsou podobné řádným úvěrům, s tím,
že během čerpání meziúvěru splácíte úroky a musíte ještě „dospořovat“ na svůj
účet tak, abyste získali nárok na řádný úvěr, do kterého se během pár let
meziúvěr překlopí.
Nové, dlouhé a „hypo“ konkurenční
Klienti
stavebních spořitelen měli donedávna problém, když chtěli splácet dlouho a
nezatěžovat vlastní kapsu příliš vysokými měsíčními splátkami. Oproti hypotékám
mohli splácet své půjčky přibližně jen 15-20 let. To je ale pro některé
domácnosti příliš nákladné. Kdo chtěl prodloužit dobu úvěru a snížit si tak
splátky, musel spoléhat výhradně na služby hypotečních bank. Stavební spořitelny
ovšem v letošním roce prodloužily možnost splácení na dobu delší než 20
let, a tím se staly skutečnou konkurencí hypotečních bank.
Přímou konkurenci znamenají dva produkty, které mají ve svém
názvu slovo „hypo“. Jde o Tophypo od Lišky (profil, názory, koupit) a Hypoúvěr (profil, názory) od
Modré pyramidy (profil, názory, koupit). Možnost prodloužení je založena na velmi
dlouhém období meziúvěru i řádného úvěru. Z toho vyplývají i vlastnosti obou
stavebně-spořitelních „hypo“ nabídek. Klient má jasně danou úrokovou sazbu
řádného úvěru (již při podpisu smlouvy) a také ví, jakou bude mít úrokovou sazbu
po dobu prvních 6 let meziúvěru. Po zbytek meziúvěru až do fáze řádného úvěru mu
úrokovou sazbu určí stavební spořitelna. Můžeme jen odhadovat, že by sazba
neměla přestřelit garantovanou sazbu úvěru, případně jen o pár desetinek
procentního bodu. Ale vzpomeneme-li politiku stavebních spořitelen let minulých,
umějí nevýhodné postavení klienta řádně využít… Obranou je možnost dospořit
mimořádnou splátkou meziúvěr a přměnit jej do fáze řádného úvěru za
garantovaných podmínek. Částka, kterou zaplatíte na splákách stejně vysokého
úvěru na stejnou dobu, bude ve stavební spořitelně nižší než v hypoteční
bance.
Zaplatit se (ne)vyplácí
Předčasné a
mimořádné splátky úvěru
jsou v hypotečních bankách obvykle možné, ale jen za podmínek sankcí, které
mohou šplhat v extrémních případech až ke statisícům. Obvykle lze mimořádně
splácet jen když končí fixační doba a banka vám stanovuje nový úrok. Úvěry ze
stavebního spoření lze naopak splácet kdykoliv a bez jakýchkoliv sankcí (totéž
se týká úvěrů překlenovacích), což je jedno z es, které jsou spořitelny schopny
v boji s hypotečními bankami nabídnout.
Autor: Jiří Šedivý
Uvedeno ve spolupráci se
serverem Peníze.cz