Úvěr na bydlení? Ale jaký a jak?

Vysoké ceny nájemního bydlení na deformovaném českém trhu

vyústily do dynamického růstu nemovitostního trhu a vlastnického bydlení.

Současně s poklesem úrokových sazeb a rozvojem úvěrových možností začaly také

klesat nájmy jednotlivých bytů. Ekonomické souvislosti se prosadily a vlastnické

bydlení začalo zcela jasně nahrazovat předražené ceny tržních nájmů.

Částky v řádech až miliónů pro koupi vlastního bydlení však

nemá jentak někdo ve slamníku nebo na běžném účtu a obvykle ani v dalších

aktivech. Proto se také velmi rozvíjí poptávka po půjčkách na bydlení. Banky a stavební spořitelny se předhánějí v tom, kdo rychleji, kdo výhodněji, kdo více a kdo

na menší bonitu. Co se ale pod některými termíny skrývá a jaké jsou základní

principy jednotlivých produktů?

Hypoteční úvěr: jednoduchý
Principem hypotečního úvěru je půjčka,

kterou zajistíte nemovitostí. Nejčastěji jde o půjčku na pořízení vlastního

bydlení, které zajistíte právě pořizovanou nemovitostí. Méně častý, ale rozhodně

ne neobvyklý je úvěr na další nemovitost nebo družstevní byt (přesněji

podíl ve družstvu), který zajistíte jinou nemovitostí, obvykle již vlastní.

Úvěr lze nastavit podle nejrůznějších parametrů: výše (až 100 %

ceny nemovitosti), doba splácení (do 30 let), úroková sazba (2,60 – asi 6

%) a doba její fixace (1 – 30 let), přičemž po vypršení fixační doby vám novou

sazbu stanovuje banka. Za vyřízení a poskytnutí se obvykle platí poplatek v řádu

několika tisíc Kč. Za vedení úvěrového účtu se pak platí poplatek ve výši 100 –

200 Kč měsíčně, čímž banky dotují své relativně nízké a sledované úroky, kterými

se trumfují v konkurenčním boji. Pro poskytnutí úvěru postačí dostatečně

hodnotná nemovitost do zástavy a dostatečně vysoký příjem, abyste mohli bez

ohrožení existence sebe a rodiny splácet.

Úvěr ze stavebního spoření
Stavební spoření se i v ČR

postupně stále více přeměňuje v nástroj, který je využíván k řešení

finančních potřeb. Stále více klientů nejen spoří, ale také si půjčuje. Oproti

hypotékám je úvěr ze stavebního spoření jasnou a stabilní záležitostí. Na

začátku uzavřete smlouvu s určitou cílovou částkou, která pak vymezuje maximální

objem peněz, který můžete využít. Cílová částka se skládá z naspořené částky,

státní podpory, úroků a úvěru. Úvěr čerpat nemusíte, ale své peníze můžete

vybrat až po uplynutí takzvané vázací doby, která je 6 let (u smluv do

konce roku 2003 to bylo 5 let).

Naopak na úvěr máte nárok, splníte-li tři základní podmínky:

spoříte minimálně 2 roky, máte naspořeno nejméně 40 % toho, co chcete celkem

půjčit, a splňujete minimální výši takzvaného hodnotícího čísla, které je

prakticky jakýmsi koeficientem pořadí klientů. (O hodnotícím čísle si můžete

podrobněji přečíst v článku Tajemné hodnotící číslo.) Úrokovou sazbu (dnes orientačně pod 5 %) úvěru znáte již

při podpisu smlouvy a je pro spořitelnu závazná po celou dobu trvání úvěru.

Poplatek za vyřízení úvěru je obvykle 1 % z jeho výše a za vedení účtu se platí

řádově 10x méně než u hypoték. Stavební spoření je pro méněpříjmové skupiny

dostupnější než hypotéka.

Meziúvěr, překlenovací úvěr
Dnes je ale

samozřejmě velký zájem o půjčku ihned. Kdo nesplňuje podmínky pro přidělení

řádného úvěru, může využít překlenovací úvěr, neboli meziúvěr.

Meziúvěry začínají již od nulové akontace

a mají úrokové sazby na úrovní podobné úvěrům (někde i nižší, akční slevy a

podobně, jinde zase vyšší). Ostatní podmínky jsou podobné řádným úvěrům, s tím,

že během čerpání meziúvěru splácíte úroky a musíte ještě „dospořovat“ na svůj

účet tak, abyste získali nárok na řádný úvěr, do kterého se během pár let

meziúvěr překlopí.

Nové, dlouhé a „hypo“ konkurenční
Klienti

stavebních spořitelen měli donedávna problém, když chtěli splácet dlouho a

nezatěžovat vlastní kapsu příliš vysokými měsíčními splátkami. Oproti hypotékám

mohli splácet své půjčky přibližně jen 15-20 let. To je ale pro některé

domácnosti příliš nákladné. Kdo chtěl prodloužit dobu úvěru a snížit si tak

splátky, musel spoléhat výhradně na služby hypotečních bank. Stavební spořitelny

ovšem v letošním roce prodloužily možnost splácení na dobu delší než 20

let, a tím se staly skutečnou konkurencí hypotečních bank.

Přímou konkurenci znamenají dva produkty, které mají ve svém

názvu slovo „hypo“. Jde o Tophypo od Lišky (profil, názory, koupit) a Hypoúvěr (profil, názory) od

Modré pyramidy (profil, názory, koupit). Možnost prodloužení je založena na velmi

dlouhém období meziúvěru i řádného úvěru. Z toho vyplývají i vlastnosti obou

stavebně-spořitelních „hypo“ nabídek. Klient má jasně danou úrokovou sazbu

řádného úvěru (již při podpisu smlouvy) a také ví, jakou bude mít úrokovou sazbu

po dobu prvních 6 let meziúvěru. Po zbytek meziúvěru až do fáze řádného úvěru mu

úrokovou sazbu určí stavební spořitelna. Můžeme jen odhadovat, že by sazba

neměla přestřelit garantovanou sazbu úvěru, případně jen o pár desetinek

procentního bodu. Ale vzpomeneme-li politiku stavebních spořitelen let minulých,

umějí nevýhodné postavení klienta řádně využít… Obranou je možnost dospořit

mimořádnou splátkou meziúvěr a přměnit jej do fáze řádného úvěru za

garantovaných podmínek. Částka, kterou zaplatíte na splákách stejně vysokého

úvěru na stejnou dobu, bude ve stavební spořitelně nižší než v hypoteční

bance.

Zaplatit se (ne)vyplácí
Předčasné a

mimořádné splátky úvěru

jsou v hypotečních bankách obvykle možné, ale jen za podmínek sankcí, které

mohou šplhat v extrémních případech až ke statisícům. Obvykle lze mimořádně

splácet jen když končí fixační doba a banka vám stanovuje nový úrok. Úvěry ze

stavebního spoření lze naopak splácet kdykoliv a bez jakýchkoliv sankcí (totéž

se týká úvěrů překlenovacích), což je jedno z es, které jsou spořitelny schopny

v boji s hypotečními bankami nabídnout.

Autor: Jiří Šedivý
Uvedeno ve spolupráci se serverem Peníze.cz