Vyplatí se právě vám investovat do nemovitosti?

Máme pro vás exkluzivní nástroj: kalkulačku, která například spočítá, jaké měsíční cash flow bude vaše investice generovat či jaké celkové výnosnosti dosáhnete. Můžete ji použít také pro hledání kritického scénáře investice nebo stanovení minimální výše nájmu. Vše předvedeme a vysvětlíme na příkladu a upozorníme na všechny náklady spojené s investováním do nemovitostí.

Koupit nemovitost a tu pronajímat je jedna z možností, jak si zajistit pasivní příjem. Tedy příjem bez práce. (Nebo alespoň s minimální prací, protože pronajímat nemovitost bude potřebovat nějaké naše úsilí.)
Ještě lepší možnost je pořídit si nemovitost na úvěr a použít tak peníze jiných lidí. Využíváme zde pákového efektu, podobně jako při koupi akcií na úvěr. K zisku používáme částečně vlastní peníze, ale ve větší míře peníze cizí. Často se nám může podařit dosáhnout stavu, kdy příjmy z nájmu pokryjí splátky hypotéky a my budeme mít po 20 letech nemovitost, za kterou jsme dali jenom zlomek ceny.

Je pro vás investice do nemovitostí vhodná? 

K tomuto závěru si můžete dojít sami. Dáváme vám do ruky nástroj, kterým to můžete zhodnotit. Vy znáte nejlépe váš region a situaci na realitním trhu ve vašem okolí, my vám pro vaše konkrétní zadání dáme odpověď, jestli je investice do nemovitostí za účelem jejího pronájmu výhodná právě pro vás, nebo nikoli.

Jak naše kalkulačka funguje, si uveďme na příkladu:
Máme zájem o koupi bytu o velikosti 68 m2 v Praze na Proseku. Podle údajů z internetu je průměrná cena podobného bytu 1 736 000 Kč a takový byt se dá v průměru pronajmout za 9 170 Kč. Předpokládáme 3% růst ceny bytu ročně a 2% roční růst nájemného (ze současné výše 9 170 Kč). Nemůžeme ale počítat s tím, že byt bude obsazen 12 měsíců v roce třeba po dobu 20 let. Kalkulačka proto zohledňuje, na kolik času se nám podaří byt pronajmout. Pro náš příklad počítáme s obsazením 11 měsíců z 12, proto zadáme do pole „obsazenost“ 92 %.
Tento byt chceme pořídit na

, 20 % z ceny bytu  zaplatíme v hotovosti, zbytek bude činit hypotéka. Hypoteční úvěr budeme splácet 30 let, s úrokovou sazbou 3,4 %. Tomu by např. odpovídala kratší doba fixace hypotečního úvěru. Nebo můžeme dosáhnout podobné efektivní úrokové sazby v případě, že sice platíme vyšší úrok bance, ale uplatňujeme daňové odpočty. Dále počítáme s poplatkem za vyřízení úvěru 11 000 Kč.
Diskontní sazbu zadáváme 3 % p.a. To je výnos, s jakým jsme schopni uložit volné cash flow, které tato investice vygeneruje.
Dále se dostáváme k dalším nákladům, které jsou s investicí spojené. Zadáváme poplatek za odhad nemovitosti 5 000 Kč, provizi pro realitní kancelář 60 000 Kč a jednorázové náklady na vybavení bytu 100 000 Kč. Provizi pro realitní kancelář také můžeme zahrnout do kupní ceny. Pak by kupní cena byla o 60 000 Kč vyšší než tržní cena bytu. Částka na vybavení bytu může být určena na obměnu kuchyňské linky a dalšího zařízení v bytě.
Po celou dobu pronajímání bytu a placení hypotéky budeme platit opakující se náklady. Pro jednoduchost všechny přepočítáváme na měsíční úroveň, i když se mohou platit ročně.
V našem příkladu počítáme s:

• pojištěním nemovitosti 200 Kč měsíčně,

• poplatkem za vedení hypotečního úvěru 150 Kč,

• daní z nemovitosti 0 Kč,

• fondem oprav 750 Kč,

• rezervou na údržbu bytu (malování, obměna nábytku…) 1 000 Kč měsíčně,

• daní z příjmu 0 Kč.

Všechna čísla berte pouze ilustrativně, ve vašem konkrétním případě si zadejte svoje.

A jaké dostaneme výsledky?
Nejdříve se můžeme podívat na cash flow, které nám tato investice bude generovat. V prvních letech splácení úvěru a pronajímání nemovitosti budou naše příjmy o 190 Kč měsíčně vyšší než naše výdaje. Budeme tedy zhruba na nule. Po 10 letech by situace měla být lepší. Jestliže se nájem zvýší a většina výdajů bude konstantní nebo naroste jen mírně, bude naše cash flow aktivní. Po 10 letech by nám mělo zbývat cca 1 600 Kč měsíčně.

A jaká bude celková výnosnost investice např. po 20 letech? Na počátku jsme zaplatili 20 % z kupní ceny, dále jsme zaplatili jednorázové poplatky a náklady a během 30 let jsme platili hypotéku, pronajímali byt, platili opakující se náklady. Počáteční investice byla 526 000 Kč, na konci máme byt v budoucí hodnotě 3 100 000 Kč a během těchto 30 let jsme dostali o 510 000 Kč více než jsme museli zaplatit. Tato částka je vztažena k budoucí hodnotě peněz. Dále nám ještě zbývá splatit část hypotéky. To vše dohromady znamená efektivní úrok našich investovaných peněz ve výši 9,1 % p.a.

Tento výsledek vypadá celkem optimisticky, 9,1 % ročně je zajímavý výnos. Jenže tento výnos stojí na mnoha a mnoha předpokladech. Kdybychom uměli pronajmout byt za 7 000 Kč místo za 9 100, kdyby byla obsazenost jenom 10 měsíců z 12, úroková sazba hypotéky 4 % a kdyby cena nemovitosti rostla jenom o 2 % ročně, dostali bychom trochu pesimističtější výsledek. V tomto případě by celková výnosnost našich investovaných prostředků byla pouze 4,5 % p.a. Navíc bychom měli záporné cash flow. Měli bychom vyšší náklady než příjmy a každý měsíc bychom museli použít naše vlastní peníze na splátky hypotéky. Celá investice by nebyla samofinancovatelná.

Kalkulačku můžeme využít k tomu, abychom si spočetli výnosnost investice. Jak jsme si ale ukázali, je výnosnost závislá na mnoha faktorech, které dopředu neznáme. Kalkulačku proto můžeme použít také pro hledání kritického scénáře. Může nám pomoci s otázkou, jestli ještě bude naše investice výnosná, když zadáme pesimistické údaje. Nebo nám pomůže hledat odpověď na otázku, za kolik mohu minimálně pronajmout nemovitost, abych neprodělal.

Autor: Petr Syrový
Uvedeno ve spolupráci se serverem Peníze.cz